Nueva regulación alquiler para inquilinos y propietarios

Los contratos de alquiler firmados a partir de hoy estarán sujetos a los cambios del nuevo decreto. Entre ellos, se alargan los contratos de alquiler, se pone límite a las garantías y los ayuntamientos decidirán medidas fiscales.

Desde hoy, propietarios e inquilinos están sujetos a la nueva regulación del alquiler concebida por el Ministerio de Fomento para aliviar las tensiones de precio que experimenta el sector y la escasez de oferta a «precios asequibles».

El texto legal tiene validez de forma inmediata, es decir, a partir de hoy. Sin embargo, el Congreso debe convalidarlo en el plazo legal, habitualmente de un mes. Después de este momento, de todas formas, es posible introducir enmiendas y tramitarlo como proyecto de Ley, para ser posteriormente votado de nuevo en el Congreso.

El plan de medidas urgentes modifica cinco normas en materia de vivienda. Los cambios más significativos son la ampliación de la duración de los contratos de alquiler, la indexación al IPC de las subidas de precios en el caso de «alquileres reducidos», el límite impuesto a las garantías adicionales a la fianza y a los pisos turísticos, incentivos y penalizaciones fiscales que podrán introducir los ayuntamientos…

Alquileres más largos

En los contratos firmados a partir de hoy, el periodo mínimo de duración del alquiler pasará de tres a cinco años, y a siete si el propietario es una empresa. Esto quiere decir que, a partir de hoy, el inquilino podrá permanecer en el piso alquilado hasta cinco años con el mismo contrato.

· Siete años si el propietario es una empresa. Si el propietario es una empresa, el plazo de alquiler se amplía a siete años. La medida ha provocado críticas entre empresas y fondos de inversión, en un momento en el que están invirtiendo grandes cantidades en España. Consideran que se trata de una medida discriminatoria y que crea un desequilibrio entre el tiempo que puede permanecer el arrendatario (de cinco a siete años) y el plazo de preaviso antes de irse (un mes).

Hasta ahora, el periodo máximo que podía permanecer en la vivienda arrendada eran tres años sin tener que renovar contrato. Se trata principalmente de una ventaja para los arrendatarios, que podrán estar más tiempo en un piso alquilado sin necesidad de prorrogar el contrato, por lo que no tendrían que renegociar condiciones como el alza de precios, cuya revisión o indexación a algún índice -IPC, Índice General de Competitividad (IGC)…- podrá ser pactada entre inquilino y propietario. Si pactan una revisión, pero no definen el mecanismo para actualizar el precio, se aplicará el IGC.

La idea, según explican desde Fomento, es dar mayor estabilidad al arrendatario, en un momento en el que cada vez hay más gente que se decanta por el alquiler. Sea por cuestiones de renta, ligadas al estancamiento de los salarios en contraste con los importantes aumentos del valor de venta; o por preferencia, en el caso de muchos jóvenes, la población en alquiler ya representa el 23% en 2017.

Excepciones. No será necesario prorrogar el contrato si, pasado el primer año de duración, el propietario le dice al inquilino que necesita la vivienda para destinarla a vivienda permanente para él o para sus familiares, siempre y cuando procedan a habitarla en los tres meses siguientes a la extinción del contrato.

Hasta 600 euros no subirán más del IPC

Una novedad no anunciada en el borrador publicado en el Consejo de Ministros, pero que sí apareció ayer en el texto del BOE, es que los contratos de «renta reducida» no podrán tener incrementos de precio superiores al del Índice de Precios de Consumo.

Límite a las garantías

En las grandes ciudades, donde la demanda se multiplica y la oferta escasea, es habitual que las exigencias para alquilar una vivienda sean elevadas. El nuevo plan las limita a un máximo de dos mensualidades adicionales a la fianza. Además, en el caso de empresas, queda prohibido imponer los gastos de contrato al inquilino.

Medidas fiscales

El Gobierno da vía libre a los ayuntamientos para establecer incentivos o cargas fiscales en el mercado de la vivienda. Éstos, de hecho, podrán utilizar su superávit para promover su parque de vivienda pública.

Bonificaciones. Los ayuntamientos podrán aplicar una bonificación de hasta el 95% en la cuota del IBI. La clave está en que sólo se beneficiarán de este incentivo las viviendas «con alquileres a precio limitado».

La firma de un contrato de alquiler para uso estable y permanente también podrá beneficiarse de la exención del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales.

Penalizaciones. Como forma de penalización, los ayuntamientos podrán establecer un recargo en el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) en viviendas vacías. Este recargo, que ya se había establecido en 2002, podrá ser de hasta un 50% de la cuota líquida del IBI.

Desahucios

El Gobierno también incorpora una reforma en el caso de los desahucios que en el caso de los alquileres, explica, crecen a un ritmo anual del 5%. A partir de ahora, si el inquilino se encuentra en situación de vulnerabilidad, algo que acreditarán necesariamente los servicios sociales mediante un informe enviado al juzgado, será obligatorio paralizar el procedimiento de desahucio. Éste se retrasará un mes si el propietario es persona física y dos meses en el caso de empresas.

Pisos turísticos

Dos medidas del plan ayudan a esclarecer el marco regulatorio de las viviendas de alquiler vacacional, uno de los factores que, según el Gobierno y representantes turísticos, contribuye al alza de precios en el mercado de las rentas.

La primera, es que este tipo de arrendamientos se excluyen de la LAU, de manera que son plenamente las comunidades y ayuntamientos las administraciones sobre las que recaerá esta competencia.

Por otro lado, mediante la modificación de la Ley de Propiedad Horizontal (una reivindicación del sector turístico), se facilitará que las comunidades de vecinos puedan limitar los pisos vacacionales. Bastará una mayoría de tres quintas partes de los propietarios para limitar los pisos turísticos. Antes era necesaria unanimidad para cambiar los estatutos, por lo que bastaba con que el propietario de un piso turístico se opusiera a la modificación de los estatutos para que éstos no pudieran prohibir los pisos turísticos.